Aansprakelijkheid verborgen gebreken

8 juni 2021 om 08:51

EDE Ieder jaar wisselen tienduizenden huizen van eigenaar. Hoewel de (ver)koop van een woning vaak een feestelijke aangelegenheid is, gaat er toch wel eens het nodige mis. De koper kan geconfronteerd worden met een gebrek aan het huis. De koper zal zich afvragen of de verkoper hiervoor aansprakelijk is.

Een verkocht huis moet de eigenschappen bezitten die de koper op basis van de koopovereenkomst mag verwachten. De wet geeft aan dat de koper in elk geval mag verwachten dat het huis geschikt is voor 'normaal gebruik'. Ernstige verzakkingen, lekkages, of onveilige situaties zijn voorbeelden waarbij een huis niet normaal kan worden gebruikt. De verkoper is in principe aansprakelijk voor de gebreken die dat normaal gebruik verhinderen. De wet maakt wel een uitzondering voor gebreken die bij de koper bekend waren of bekend hadden kunnen zijn.

Dat laatste komt door de zogeheten 'onderzoeksplicht'. Van de koper wordt verwacht dat hij het huis goed onderzoekt of laat onderzoeken voordat hij tot het sluiten van de koop overgaat. Die onderzoeksplicht weegt zwaarder naarmate het te kopen huis ouder is.

MEDEDELINGSPLICHT Overigens kan de koper niet verweten worden dat hij niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan als de verkoper wél op de hoogte was van het gebrek, maar de koper daarover niet heeft geïnformeerd. De mededelingsplicht van verkoper weegt namelijk in het algemeen zwaarder dan de onderzoeksplicht.

AFWIJKEN VAN DE WET De koper en verkoper mogen afwijken van de wettelijke regels in hun koopovereenkomst. Dat gebeurt meestal ook. In veel standaardcontracten van bijvoorbeeld de NVM- of andere makelaarsorganisaties komen in principe alle gebreken aan de geleverde woning voor rekening van de koper. Op dit uitgangspunt kan een uitzondering worden gemaakt als de verkoper garandeert dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.

UITZONDERINGEN De verkoper kan deze normaal gebruik garantie in de koopovereenkomst dan weer beperken door het opnemen van specifieke extra clausules, zoals de 'ouderdomsclausule' en de 'niet zelf bewoningsclausule'. De ouderdomsclausule houdt in dat partijen afspreken dat de verkoper in verband met de leeftijd van het huis niet aansprakelijk is voor bepaalde gebreken (bijvoorbeeld gebreken aan dak, riolering, enz).

De niet zelfbewoningsclausule komt er op neer dat de verkoper stelt niet zelf in het huis te hebben gewoond en daarom niet op de hoogte (kan) zijn van eventuele gebreken en dat hij in verband daarmee ook niet aansprakelijk is voor gebreken.

mr. Maarten Blok