Edese makelaars prijzen woningen strategisch wegens overbieden: ‘Te hoge vraagprijs wordt afgestraft’

1 juni 2026 om 16:03 Wonen Nieuws uit Ede

EDE Overbieden is in de huidige woningmarkt zo een vanzelfsprekendheid dat makelaars daarmee rekening houden bij het bepalen van de verkoopprijs. Dat zeggen makelaars Vera Brouwer en Jillis Baggerman in een gesprek met Ede Stad Plus over de eerste kwartaalcijfers in 2026 van de woningmarkt in de gemeente Ede.

door Rick Praamstra

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat er van januari tot en met maart 449 woningen zijn verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van 529.000 euro. Die prijs is vergelijkbaar met het eerste kwartaal van 2025 toen een woning gemiddeld voor 523.000 euro werd verkocht. Wel werden er vorig jaar zo’n honderd minder woningen verkocht. 

Vera Brouwer van Lev Makelaardij uit Ede en Jillis Baggerman van Jillis Baggerman Makelaardij uit Bennekom merken dat de huizen die zij in de verkoop zetten vrij snel worden verkocht. ,,Je hoort wel wat negatieve berichtgeving over de woningmarkt in de media”, zegt Baggerman. ,,Door de oorlog in het Midden-Oosten is de hypotheekrente een paar tienden gestegen. Ik vind het niet heel spannend hoor. Mensen behouden gewoon hun werk hier en die paar tienden maakt niet zo veel verschil. Doordat er te weinig gebouwd wordt, heb je ook meer vraag dan aanbod. De regio Ede is ook heel populair. Ede ligt centraal, je hebt een goede treinverbinding met station Ede-Wageningen en je hebt mooie natuur hier.”

GEKTE NEEMT AF

Brouwer (35 jaar ervaring in de makelaardij) ziet ook dat – op uitzonderingen na – hun huizen snel van eigenaar verwisselen. Wel erkennen zij en Baggerman (32 jaar ervaring in de makelaardij) dat de gekte in de markt afneemt. ,,Een paar jaar geleden was het zo dat als je een woning op Funda zette, je twintig kijkers had en de woning direct verkocht. Die vlieger gaat niet meer op. Het is niet meer zo dat je standaard heel veel kijkers hebt en heel ver boven de vraagprijs verkoopt.”

Uitzonderingen zijn er altijd. Zo verkocht Baggerman onlangs nog een woning waarbij twintig procent boven de vraagprijs werd geboden.  ,,Maar dat is echt een grote uitzondering hoor”, benadrukt de Bennekomse makelaar. De populairste woningen zijn instapklaar en hebben energielabel A (+), signaleren de makelaars.

STRATEGISCH VERKOOPPRIJS BEPALEN

Overbieden is inmiddels een vast riedeltje bij de huizenverkoop, zien de makelaars. ,,Ik kom nog uit het tijdperk dat je een vraagprijs neerzette, de koper eronder ging bieden en je elkaar tegemoet ging komen”, legt Brouwer uit. ,,Tegenwoordig zit het zo in het systeem bij kopers dat ze moeten overbieden. Als je de vraagprijzen heel reëel zet of misschien iets hoger zet zoals we het vroeger deden, dan gaan kopers in hun hoofd al rekenen: ‘oh, ik moet minimaal tien procent overbieden, dan wordt het huis me te duur’.“

,,Je ziet dus heel veel dat woningen best wel scherp aangeboden worden, omdat je wel iedereen te pakken wil krijgen. Je wilt zoveel mogelijk mensen de woning in zien te krijgen. Als je de vraagprijs te hoog inzet, bestaat de kans dat je maar één of twee kijkers krijgt. Het bepalen van de prijs is nog veel belangrijker geworden.”

(de tekst gaat onder de foto verder)

Baggerman beaamt dit. ,,Een te lage vraagprijs wordt wel gecorrigeerd door overbieden, maar een te hoge wordt afgestraft. Bij het bepalen van de prijs zijn de zoekcriteria van Funda belangrijk. Stel: je zet een huis te koop voor 450.000 euro; dan pak je iedereen die een huis zoekt van 400.00 tot 450.000 en van 450.000 tot 500.000. Je wilt dat iedereen de woning ziet. Het is dus nu heel belangrijk dat je een woning strategisch in de markt zet. Als je de prijs te hoog inzet, komen er weinig kijkers.”

VOORSPELLEN LASTIG: ‘MARKT IS GRILLIG’

Baggerman en Brouwer vinden het lastig om echt een voorspelling te doen hoe de huizenmarkt zich verder ontwikkelt. De Bennekommer verwacht dat de prijzen nog gaan stijgen, maar niet zo hard meer. De LEV-makelaar zegt dat de woningmarkt grillig is. ,Het is van zoveel factoren afhankelijk (te denken valt aan situatie in de wereld, hypotheekrente). Het ziet er nog heel gunstig uit, ik heb momenteel niet het gevoel dat we een dal ingaan. We zitten nu al best lang in een tijd waarin het goed gaat, maar één ding weet ik zeker: we krijgen echt wel weer een keer een dip.”

Eerste kwartaal 2026
De gemiddelde verkoopprijs in de gemeente Ede ligt hoger dan het Nederlands gemiddelde. In de eerste drie maanden van 2026 werden er in Nederland 55.949 (bestaande) koopwoningen verkocht met een gemiddelde prijs van 492.199 euro. Terwijl in Ede de gemiddelde dus 529.000 euro is. In dezelfde periode vorig jaar werden er 51.474 koopwoningen verkocht met een gemiddelde van 470.028 euro.